上海城镇私房拆迁补偿分割法律解答
目 录
▍适用范围
▍什么是城镇私房
本法律解答仅适用于上海市地域范围，且仅限于“城镇私房”拆迁补偿利益的分割，不适用于其他地区，也不适用于上海地区的其他类型房屋，如：公房、使用权房、集体土地上私房（即：农村宅基地房屋）拆迁补偿利益的分割。
同时，本法律解答只适用于私房的产权人或产权人的继承人之间，就拆迁补偿利益的内部如何分配，不涉及征收单位与被征收人之间关于拆迁补偿总额的确定。
也就是的说，本法律解答仅涉及私房产权人或产权人的继承人之间“如何分配蛋糕”的问题，不涉及“蛋糕应该有多大”的问题。
2. 什么是城镇私房
城镇私房，是相对于“公房”而言的，主要指的是国有土地上的私有房屋，包括：老私房（早期私人取得国有土地证，自建或后续翻建的房屋）、售后公房、商品房等。
3. 谁是城镇私房的被安置对象
城镇私房的被安置人，一般仅指私房的产权人，以房地产权证或土地使用证等证件记载的权利人为准。如果产权人去世的，其合法继承人为被征收人。
4. 城镇私房的户籍人口是不是被安置人
虽然户籍在私房地址内，但如果不是产权人，也不是产权人的合法继承人，其并不属于被安置人，无权要求分割拆迁补偿利益。
5. 城镇私房的实际使用人是不是被安置人
实际使用城镇私房的人，如果不是产权人，也不是产权人的合法继承人，则不属于被安置对象，无权要求分割拆迁补偿利益。
但有一种例外情况，就是，如果征收单位已经明确书面确认其属于被安置人的，则有权要求分割拆迁补偿利益。
另外，关于这一点，上海法院的审判实务中，还存在并不完全一致的案例。有的法院直接认为私房的实际使用人无权要求分割拆迁补偿利益。有的法院则认为，私房的实际使用人，对于与实际使用房屋相关的拆迁补偿款（如：搬迁费、搬迁奖励等），有权要求分割。
6. 城镇居住私房拆迁补偿的项目
城镇居住私房拆迁补偿的项目，通常主要包括：
（1） 房屋价值补偿，包括：房屋评估价格、价格补贴、特定类型房屋的套型面积补贴；
（2） 选择货币或房屋产权调换补贴；
7. 城镇私房拆迁利益分割原则
城镇私房的拆迁补偿利益，原则上归产权人所有。产权人为多人的，由产权人共有。产权人去世的，由产权人的全部合法继承人继承，原则上按照每人一份进行分割。
在法院审判实务中，存在一定的自由裁量空间，比如：法官会对房屋来源、各产权人或继承人对房屋的贡献、居住时间长短、产权人的各合法继承人各自情况、对被继承人的赡养义务等因素进行综合考虑，依照其判断进行酌定。
8. 房屋价值补偿归谁所有
房屋价值补偿，包括：房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、无搭建补贴等，归产权人或产权人的继承人共同所有。
9. 搬迁补偿归谁所有
搬迁费、临时安置过渡费、家用设施移装费，一般归在私房实际居住而需要搬家和临时过渡的产权人所有。如果实际居住人不是产权人或产权人的合法继承人的，则部分法院认定无权分割拆迁补偿利益，亦存在部分法院认定其有权分割与搬迁有关的补偿款项。
10. 签约奖归谁所有
签约奖，归产权人或产权人的继承人共同所有。
11. 按期搬迁奖归谁所有
按期搬迁奖，主要在于激励在房屋中实际居住的产权人搬离拆迁房屋而支付的对价，一般在房屋内居住的产权人或产权人的继承人享有。如产权人均不在房屋内居住的，或实际居住人并非产权人，亦不属于征收单位书面确定的被安置人的，则由产权人或产权人的继承人共同所有。
12. 户口迁移奖归谁所有
户口迁移奖，由户籍在被征收城镇私房地址内的人共同所有。
13. 居住困难保障补助归谁所有
居住困难保障补助，由被认定居住困难对象的人共同所有。
14. 自行搭建补偿归谁所有
自行搭建部分的补偿款项，原则上由出资搭建并占有使用的人享有，但如果当事人另有约定的，按照约定确定补偿款归属。如果搭建人不是产权人或产权人的合法继承人，亦不属于征收单位书面确定的被安置人的，则不能基于征收补偿利益分割法律关系提出上述要求。
15. 当事人无法协商一致怎么办
任何一方都可以向人民法院起诉，由法院依法分割拆迁补偿利益。
16. 如何防止拆迁补偿款被人转移
可以向法院申请财产保全，要求查封、冻结等同于诉请金额的拆迁补偿款项。
如拆迁补偿款项尚未支付，则可申请法院通知征收单位冻结相应款项。
如拆迁补偿款项已经支付给产权人或部分实际使用人的，则可申请法院查封、冻结实际取得补偿款项的人的相应财产（包括房屋、银行资金等）。
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上海赞为律师事务所
许建军律师