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1. 适用范围

公房政策具有很强地域属性，各地公房政策差异较大。本篇法律常识仅适用于上海市范围，且仅限于公房拆迁补偿的分割，不适用其他地区，也不适用于上海地区的其他类型房屋（如私房、产权房、农村宅基上的房屋等）拆迁补偿的分割。

也就是说，本篇法律常识仅涉及公房承租人和同住人之间“如何分配蛋糕”的问题，不涉及“蛋糕应该有多大”的问题。

2. 什么是“公房”？

这里所说的“公房”，或称为“公有住房”，仅仅指国家福利分配、调配、增配、交换或国家认可的其他原因所取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。

也就是我们通常口头所说的“租赁房”、“使用权房”、“老公房”或“单位分房”，但不包括已经买下产权、可自由上市交易的“售后公房”。

3. 什么是“公房拆迁补偿分割”？

这里所说的“公房拆迁补偿”，仅指因公有房屋被纳入征收范围，由征收人向公房承租人和同住人提供的征收补偿。

公房拆迁补偿分割，指承租人和同住人内部，就因公房拆迁而取得的全部拆迁补偿款项进行的内部分配。

4. 谁有权要求分割公房拆迁补偿？

承租人和同住人。

5. 谁是“公房承租人”？

《租用公房凭证》上“租赁户名”一栏记载的人，为公房承租人。

如公房承租人死亡的，其他同住人可以协商确定新的承租人。如无法协商一致，可以申请公房出租单位指定承租人。如其他同住人对于公房出租单位确定的承租人不服的，可以向人民法院起诉。

6. 谁是“公房同住人”？

通常情况下，“公房同住人”容易被理解为户籍在该公房处的人。但在讨论公房拆迁利益分割时，这样的理解是不准确的。

按照现有上海市各级法院审判实务确定的原则，“公房同住人”需要满足以下条件，即：在拆迁许可证核发之日：

（1） 在被拆迁公房处有本市常住户口；
（2） 在被拆迁房屋实际居住1年以上；
（3） 在本市无其他福利性住房，或虽有其他住房但居住困难。

简单地总结就是：

（1） 户口在公房处；
（2） 居住1年以上；
（3） 无其他福利住房，或虽有但仍居住困难。

7. 谁可以被视为“公房同住人”？

除一般意义上的同住人，还有特殊情形下视为同住人的情况，包括：

（1） 在被拆迁公房有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因不在被拆迁公房实际居住，他处也无福利性房屋的，视为同住人；
（2） 有本市常住户口但不在被拆迁公房，因结婚而在被拆迁公房居住，即使不满1年，也视为同住人；
（3） 无本市常住户口，因结婚而在被拆迁公房居住满5年的，也视为同住人；
（4） 因服役、读大学、服刑等原因户籍迁出被拆迁公房，且在本市无其他福利性房屋的，也视为同住人。

也就是说，上面这些情况的人，也是同住人，有权要求分割公房拆迁补偿。

8. 谁不能再被视为“公房同住人”？

如有以下情形，则不能被视为“公房同住人”，无权要求分得拆迁补偿利益：

（1） 将本来享有的他处公房处分，仍居住在被拆迁公房的；
（2） 获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆迁公房的；
（3） 已在本市他处公房拆迁中取得货币补偿的。

也就是说，上面这些情况的人，即使户口在被拆迁公房处，也不再是同住人。

9. “空挂户口”能要求分割拆迁补偿吗？

空挂户口人员，既不属于公房承租人，也不属于同住人，对于被拆迁公房无产权利益，也无居住利益，一般不属于征收补偿安置对象，原则上不能要求分割拆迁补偿。

如果公房被征收时，征收单位书面确认空挂户口人员系被安置对象，且考虑过该部分人员利益而增加补偿的，可以适当给予货币补偿，补偿款的金额参考征收单位增加的补偿利益酌定。

10. 承租人或同住人之前关于居住或拆迁安置的协议能反悔吗？

承租人与同住人，或者同住人之间，曾经就公房的居住或拆迁安置达成协议，或者在户籍迁入时作出承诺的，只要相关协议或承诺是当事人的真实意思表示，既不违法也不损害社会公共利益的，该协议或承诺具有法律效力，应当遵守。

也就是说，之前的协议或承诺有效，当事人应受该协议或承诺的约束。

11. 公房拆迁补偿款如何进行分配？

公房拆迁补偿款，一般按照以下方式进行分配：

（1） “居住房屋拆迁货币补偿款”，由承租人和同住人，遵循每人一份、均等分割的原则进行分配；
（2） “搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费”，由实际居住并确需搬家、迁移和过渡的承租人、同住人享有；
（3） “奖励费和一次性补偿费”，由在房屋内实际居住的人之间分配；
（4） “设备搬迁和安装费用”，由设备所有人享有；
（5） “因拆迁造成停产、停业损失的补偿”由遭受实际损失的经营人所有。

12. 谁可以要求酌情多分？

以下情形的承租人或同住人，可以酌情要求多分：

（1） 年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得补偿款，不足以购买房屋保证其正常生活的；
（2） 取得公房时额外支付较多款项的；
（3） 对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

13. 承租人和同住人无法协商一致，如何处理？

任何一方都可以向人民法院起诉，由法院判决确定如何分割。

14. 有什么措施可以防止取得拆迁补偿款项的人转移财产？

可以向法院申请财产保全，冻结拆迁补偿款项。

如拆迁补偿款项尚未支付，则可申请法院通知征收单位冻结相应款项。

如拆迁补偿款项已经支付给承租人或部分同住人，则可申请法院查封、冻结实际取得补偿款项的人的相应财产（包括房屋、银行资金等）。

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许建军律师

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